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五大首府城市平均房价下降6.17% 澳大利亚房市是

    五大首府城市平均房价下降6.17%――澳大利亚房市是否峰回路转

    本报驻堪培拉记者 翁东辉

    

    堪培拉北部新开发的Throsby居民区房价也出现下跌。 翁东辉摄

    新年伊始,人们对澳大利亚房地产市场前景忧心忡忡,继2018年大跌之后,今年澳房价是否可能峰回路转?多数市场猜想分析并不乐观。

    澳大利亚权威房地产资讯公司CoreLogic数据显示,2018年悉尼屋宇价格下跌了8.61%,墨尔本房价下跌6.61%,珀斯下跌4.53%;澳大利亚5大首府城市均匀房价负增添6.17%。这是近10年来澳大利亚房地产表现最差的一年。

    摩根士丹利分析认为,澳大利亚房价正以35年来的最快速度下跌,鉴于市场疲弱状况积重难返,2019年不太可能涌现好转,预计平均房价将下降10%左右。对房价走势,澳大利亚当地经济学家普遍认为会持续下跌,尤其是悉尼和墨尔本将惯性走低。不过,预计澳大利亚大选结束之后,新政府经济政策判断性增强,楼市有可能回暖。

    据统计,2018年四季度,悉尼的房价按年率打算降落了15%,墨尔本降低12%,这两大城市的房屋清盘率以及成交量都再翻新低。曾多少何时,悉尼房地产市场持续5年强劲上涨,2014年悉尼平均房价上涨12.8%,2015年更是飙升14.9%,2017年6月份见顶之后出现拐点,继而在2018年加速回调。墨尔本因为外来人口增加对住房形成刚需支持,直到2018年下半年房价才浮现疲态,但目前有加速下跌风险。这两大城市占据了澳房地产市场的半壁江山,有着举足轻重的影响。

    就悉尼而言,房地产市场正经历信心危机。一些影响房价的不利因素正在显现,如持续的信贷紧缩、住房供给增加、本国投资者撤退、资本利得税可能发生变化等。据统计,悉尼屋宇空置率已经超过3.2%。在公寓楼比较密集的地域,如西部和下北岸的大片地区,投资者可能将面临较大危险。悉尼是国际性大都市,是旅行跟移民的热点城市,其强劲经济增长和大型基建名目供应了良多就业机会,住房刚需是比拟强的。如果连悉尼房价都呈现回调,说明澳大利亚楼市确实进入了下行区间。

    澳大利亚房地产市场涨涨跌跌,政府调控政策也跟着变更。最近,澳大利亚审慎监管局撤消了投资者的贷款上限,凸显政府对房地产市场低迷的担忧。市场人士剖析以为,假如取消信贷上限的信贷宽松政策不起作用,不打消将采取其余办法,包括降息等。低利率可能成为房地产市场的一个重要支撑因素,但问题是要获得新房贷十分艰难,当大部分纯本钱贷款到期时,投资者将被迫退却房市。所以说,信贷收紧是导致这两年澳大利亚房价连续下行的一个主要因素。

    出于防范房地产泡沫的需要,澳审慎监管局于2015年初开始推出首轮宏观审慎政策,不仅恳求各大银行进步准备金率,出台“只付息贷款不得超过新增贷款30%和投资贷款增速不得超过10%”的规定,使得信贷供给持续收紧,特别是加强房地产投资型贷款的审查。受此政策影响,新增自住房贷于2018年下半年出现急剧下滑,表明信贷尺度和贷款机构危险评估标准浮现双双收紧的情况。同时,由于融资本钱回升,全国各大贷款机构均适度上调了房贷利率,加重了购房者债务包袱。鉴于目前澳大利亚居民家庭负债率程度仍然高企,如果今年澳房价大幅下跌将引发真正的金融风险。因此,市场渴望澳政府审慎监管措施“进一步松绑”,缓解房价下跌压力。

    与此同时,澳联邦储备银行有可能改变多年来保持1.5%低利率水平不变的政策。当下,澳大利亚绝大部分住房贷款都是可变利率贷款,贷款成本的任何变革将对信贷须要造成明显的影响。从基础上说,澳大利亚房地产市场要想实现软着陆,甚至是触底反弹,还是要依靠宏观经济基本面的大幅改进,有赖于澳居民收入的大幅提高。因为,购买住房需要购房者具备承担负债的信心跟意愿,破费者信念将决定澳房价的最终走势。

    翁东辉

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